作者: seaki疯小疯
宏观经济
上周五晚间，一条关于取消商品房预售制度的文件平地起惊雷，震动了整个房地产行业。
这份《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。
受此影响，截至港股昨日收盘，去年销售额排名第一的碧桂园（02007.hk）下跌5.57%，排名第三的中国恒大（03333.hk）下跌3.55%，排名第四的融创中国（01918.hk）下跌4.02%，排名第七的中国海外发展（00688.hk）下跌3.25%，排名第八的龙湖集团（00960.hk）下跌3.49%。
地产行业龙头悉数下跌，整个地产板块总市值则一天蒸发超过600亿港币。
虽然广东省房地产协会相关人士表示，这只是征集意见，“取消商品房预售制度”这样的说法并不准确。但市场还是对此做出了消极反应。其背后的逻辑在于，即使取消商品房预售制度最终被保留下来，政策不断收紧、房地产行业被不断挤压这个大趋势恐怕是无法改变的。
作为中国改革开放桥头堡的广东，三个月前刚刚出台了深圳新房改计划，将住房分为四大类：
1）人才住房。占比20%，重点里向符合条件的各类人才供应。房子的建筑面积小于90平方米，可租可售，价格为市场价的60%左右。
2）安居型商品房。占比20%，重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民。房子的建筑面积小于70平方米，可租可售，价格为市场价的50%左右。
3）公共租赁住房。占比20%，重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应。房子的建筑面积以30-60平方米为主，租金为市场价的30%左右，特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
4）商品房。占比40%，我们最熟悉的、也是当下占比最大的普通商品房。深圳新房改计划最大的变化，就是将目前占市场绝对主体地位的商品房，慢慢压缩到40%的占比。
如果说三个月前的规划 —— 将商品房建设占比降至40%，是去香港模式、全面转向新加坡模式的开始；那么本次取消商品房预售制度的意见征集，就是去香港模式的进一步推进。
所谓的“商品房预售制度”本就由香港人霍英东所创造，即房屋在达到一定工程进度之时，开发商可以向当地主管部门申请预售许可证，拿证后便可提前进行对外销售，回笼的资金就可以投入到后续开发建设中。预售制度既可以缓解开发商资金不足的窘境，又可以有效提高房地产开发速度。霍英东的这一创造性的商业模式，香港房地产公司所模仿，并于1994年传入内地。
商品房预售制度已经在内地成功运作了25年，据统计，超过90%的内地商品房均采取预售制度的方式进行销售。如果真的取消，那么房地产公司将会面临普遍性的压力，中小房地产公司可能将会无力再去进行商品房开发。
鉴于整个房地产行业的政策取向正朝着去香港化的路径演进，一旦未来无法利用高杠杆、高周转的方式进行运作，房地产行业恐怕会逐渐变成利润平庸、甚至是和当下制造业一样苦逼的行业。
所以先知先觉的房地产公司早就开始大力转型。
就在广东 《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》公布的第三天晚间，中国恒大（0333.hk）和广汇宝信（01293.hk）发布公告，广汇集团向恒大集团转让合计23.865%股份，作价为人民币66.8亿元，同时恒大集团亦以78.1亿元向广汇集团增资。增资后，恒大集团持有广汇集团合共40.964%股权，成为其第二大股东。
广汇汽车是目前国内第一大汽车经销商集团。截止2017年年底，广汇集团销售网点达到800个，包括737家4s店；其中超豪华、豪华品牌店面近200家，中高端品牌500余家，经销57个乘用车品牌，员工超过5万人。
而恒大入股广汇，也被认为是体现了前者转型电动车的决心。
此前恒大集团子公司通过收购，间接成为贾跃亭的 faraday future 公司第一大股东。如果说之前是布局电动车生产制造，那么此次和广汇战略合作，则被认为是布局汽车销售渠道。
更先知先觉的万达集团，早在2014年初就开始实施第四次转型：从房地产为主转向服务业为主，最终形成商业、文化、网络、金融四个支柱方向。
聚焦于主业的万科集团，则将未来三年的战略定位“活下去”。万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上发表讲话，表示行业转折点实实在在到来了，“这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求，我们的战略围绕“活下去”而展开，这是最底线的战略。”
总之，在房地产行业去香港化的政策取向之下，整个行业出现拐点恐怕是不可避免的事情。主业依然聚焦房地产的公司，未来战略着眼于活下去；要不然，就要加大力度转型实业了。
对更多房地产公司来说：转型，恐怕将会成为未来的趋势。